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경제공부/독서노트

부읽남 정태익 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편>

by 온마미_ 2024. 3. 3.
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부동산 읽어주는 남자 정태익님의 < 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 실전편 >을 읽고 나서 공부한 내용을 요약 정리해보았습니다. 가장 기초가 되는 마인드부터 실전 투자 방법까지 다양한 각도에서 배울 수 있는 책이었습니다.
 
 
 

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 실전편

 
 
 
 

7부 성공하는 인생을 위한 투자 플랜

 
 
< 실거주와 투자를 동시에 잡기 위한 레버리지 활용법 >
1. 대출 레버리지를 활용 - 주택담보대출을 활용해서 내가 살 수 있는 제일 좋은 집을 매수한다.
2. 전세 레버리지를 활용 - 미래에 살고 싶은 주택을 전세를 끼고 미리 매수한다.
 
 
< 다주택 투자에 대해 >
상승기에는 다주택 투자는 피하기 - 다주택자 대상 규제: 대출, 거래, 가격, 세금 관련 다양하게 적용된다.
집값이 보합이거나 하락일 때 정부에서 다주택자에 대한 규제를 풀어주거나 혜택을 주는 시기를 기다린다.
주택 수가 늘어남에 따라 세금 부담도 같이 늘어나므로 똘똘한 1채가 유리한 시기가 있으므로 잘 판단한다.
 
 
"아무것도 하지 않는 것보다 큰 리스크는 없다."
"내가 사고 싶은 물건을 살 돈이 부족하다면 내가 살 수 있는 물건에 투자해야 한다."
 
 
 

8부 반드시 알아야 하는 입지 분석의 기술

 
 
< 입지를 분석하는 방법 > 
1. 직주근접 = 강남/광화문/여의도
2. 교통의 편리함
3. 인프라와 여가생활
4. 학군과 학원: 호갱노노(학원가 분석), 아파트실거래가(학업성취도평가 점수 비교)
5. 우월감 = 사람들이 선망하는 집
6. 가치 상승에 대한 기대감 = 재건축, 재개발 호재가 있는지
 
 
"모든 가격에는 이유가 있다. 오래된 것은 새것이, 새것은 오래된 것이 된다.
어느 쪽이 시간이 흘러도 유지되는 가치를 더 가지고 있는가를 따져봐야 한다."
 
 
 

9부 첫 집 마련을 위한 매수의 기술

 
 
1. 동네임장하기
- 사람 만나보기: 식당, 공인중개사, 아파트 경비원 등
- 경사: 로드뷰로 확인어렵다.
- 주변환경, 편의시설 동선 등

2. 임장 노하우
- 사전조사 충분히
- 가족과 함께
- 대중교통 이용해 보기
- 반드시 확인해야 하는 요소: 조망, 소음, 냄새, 빛, 물, 구조
- 최소 세 번 방문하기(10-2시 사이에는 꼭)
- 중개사는 5명 이상
- 사진과 메모 남기기

3. 사기 피하는 방법
- 소유자 신분 확인
- 법적 분쟁 물건 피하기
- 위반 건축물 피하기



10부 실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술

 
 
1. 전세 끼고 매매하기
- 기존 임차인이 있는 경우 계약 모두 승계
- 집주인 또는 공실인 경우 세입자를 새로 구해 잔금 치르기
- 역전세 대비하기

2. 세입자 구하는 요령
- 중개사 여러 명에게 매물 내놓기
- 옆단지에도 매물 내놓기
- 전세 가격 낮추기
- 중개사가 나를 기억하게 하기

3. 인테리어 노하우
- 도배와 장판이 첫인상을 결정함
- 조명이 바꾸면 분위기가 달라짐
- 대략적인 비용 알고 있기
- 견적 여러 곳에서 받기
- 가장 싸게 해달라고 요청해야 비교가 된다
 
 
"안 팔아도 되는 집을 사는 게 먼저다. 고점과 저점을 맞추려고 하지 말자"


 

11부 실전 투자자를 위한 비아파트 투자 엿보기

 

1. 빌라투자
- 시세조사가 핵심: 최대한 비슷한 조건의 물건들을 가능한 여러 개 조사하기
- 조건: 아파트와 공유하는 인프라 확인, 재개발 가능성, 시세보다 싸게 매수하기

2. 재건축 vs 재개발
- 재건축은 30년 이상 노후 아파트 대상, 재개발은 낡은 단독주택과 빌라 등이 밀집된 지역 대상
- 주의할 점: 시간이 예상보다 오래 걸릴 수 있음
- 수익성 따져보기: 기간, 용적률과 대지 지분, 초과이익환수제 체크

3. 아파텔
- 성공 조건: 인근에 대규모 아파트 단지 있는지, 공유하는 인프라 확인, 인근 아파트 가격 체크
 
 
 

12부 실전 투자자를 위한 경매 투자 엿보기

 
 
1. 경매는 부동상 상승기에도 하락기에도 통한다.
- 하락기: 시세보다 싸게 사고 바로 팔아서 차익을 얻을 수도 있고 전월세를 통해 상승기까지 보유하며 소유권을 늘릴 수도 있음.
- 상승기: 감정평가가 보통 입찰일보다 6~8개월 전에 이뤄지므로 상승기에 반년이면 시세가 더욱 올라있을 가능성이 높음. 낙찰가율보다 당시 시세보다 얼마나 싸게 살 수 있는지에 초점을 맞출 것.
 
2. 경매 절차
- 물건 검색 -> 권리분석 -> 시세조사 및 현장 조사 -> 입찰 및 낙찰 -> 경락잔금 납부 -> 명도 -> 수리 -> 임차
 
3. 쉬운 물건에 투자하자
- 말소기준권리 파악하기: 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등
- 임차인의 대항력 확인하기: 임차인이 말소기준권리 일자보다 전입신고를 빨리 했는지, 대항력이 있는지를 따져봐야 함
 
 
 

독서 후 느낀 점

 
 
책을 읽으면서 공부한 내용을 정리해 보았습니다. 특히 아무것도 하지 않는 것보다 큰 리스크는 없다는 말에 생각이 많아졌습니다. 그동안 내가 책을 읽고 실천한 것은 무엇이 있었나 돌이켜보는 시간이었습니다. 부동산 투자는 초기 투자금이 많이 든다고 생각해서 행동으로 옮길 생각조차 못하고 있었는데 돈이 부족하다면 내가 가진 돈으로 투자할 수 있는 물건을 찾으라는 말도 굉장히 인상 깊었습니다. 관점을 바꾼다는 것이 이렇게 다르다는 것을 새삼 느낄 수 있었습니다. 그리고 부동산 공부에서 중요하다고 느낀 부분은 고점과 저점을 맞추려고 하지 말자는 것입니다. 그동안 부동산 급 상승기부터 하락기까지 지켜보면서 고점과 저점을 맞춘다는 것은 정말 불가능하겠구나 싶었고 오히려 그 시기를 맞추려다가 아무것도 행동으로 옮기지 못하겠구나라는 생각이 들었습니다. 레버리지를 이용해서 당장 실거주를 하지는 못해도 상급지로 이동할 수 있는 지역의 아파트라도 찾아보고 직접 가보면서 하나씩 행동으로 옮기는 제가 되어야겠습니다. 

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